5.2.1.服务要求
（一）卫生区域：
1、服务内容：
（1）项目公共区******办公室的卫生清扫。
（2）门窗、玻璃、地面、扶手、天花板清洁，垃圾清运。
（3）化粪池每年清掏两次。
（4）大院内地面设施、建筑物周边、池塘、护栏、道路及道路两侧护栏、广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
（******消防通道的卫生工作。
（6）整******消防通道的卫生工作。
（7）车库卫生。
（8）工会办公区域、后面宿舍楼公共区域卫生。
（9）开展垃圾分类智慧监管工作。
2、服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有污渍；门窗玻璃清洁明亮，无水渍、无污渍。
（2）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（3）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（4）灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（5）道路、广场没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（******办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；
（7）公共垃圾桶及时进行清理保洁,保持垃圾桶外部清洁卫生；
（8）房屋外观完好无损；做到及时维护及报修；
（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。
（10）垃圾收集及外运要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（包含生活垃圾外运，不含建筑垃圾外运）
3、保洁服务人员条件：
（1）品行优良，身体健康，工作认真负责。
（2）年龄：55岁以下。
（二）安全保卫要求：
1、服务内容：
（1）大院、大厅出入管理；
（2）院内区域交通与车辆停放秩序管理；做好冰冻极端天气路面冰雪清除和防冻工作。
（3）防盗、防************消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等，制定各类紧急预案。
2、服务标准：
（1）岗位24小时轮流值班，确保整栋大楼人员、物品、危险品进出安全，做好登记，有交接记录，保存记录本一年以上；
（2）公务车辆的管理、扣押车辆的管理、外来社会车辆的停放、控速、噪声控制、安全提示、车辆检查登记、交接、记录；
（******消******消防隐患、违******消防设施分布，设施到位完好检查、记录、整改，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；
（4）管辖范围内治安巡查及重点部位防范检查和巡逻，做到巡查到位，有记录；
（5）各类治******消防、交通事故等突发事件应急处理，发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理；
（6）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。
（7）优化巡查点位布局，运用智能系统，对指定区域进行巡查，以确保及时发现并上报问题。
3、对保安人员素质的要求：
（1）品貌端正，品行优良，无犯罪记录，工作认真负责，身体健康。
（2）年龄55岁以下，能吃苦耐劳，无不良记录，身高1.65米以上。具有公安部门颁发的保安员证。
（3）安保人员要按相关规定以及甲方的实际需求设定岗位。
（三）绿化管理要求：
1、服务内容：大院内树木、花草、绿地的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
（3）做好病媒防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保院区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；
（4）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。
3、绿化养护人员条件：
（1）品行优良，身体健康，工作责任心强；
（2）熟悉园林绿化工作；
（3）年龄：55岁以下。
（四）主要设施及设备的维保要求：
1、服务内容：
（1）供电照明系统的日常小修与保养；
（2）给排水系统日常维护、保养、小修；
（******消防系统日常检修与维护；
（4）房屋及公共设施日常修缮。
1.1供电照明系统：
服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。为节约用电，每天安排专人按时对办公楼及院落部分公共照明灯的关闭。
1.2给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
******消防设备，做好记录，及时报修。
1.4房屋修缮要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
2、维修服务人员条件：
（1）品行优良，身体健康，工作责任心强，限男性。
（2）年龄：55岁以下。
（3）经过培训，熟悉供电供水系统的一般性能，有电工证。
（五）接待服务
1、服务范围：院内各个建筑物内的会议、外来客人的接待服务。
2、服务内容：各接待室、会议室等场所的接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。
3、服务要求：
（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到。
（2）责任明确，有较强的服务意识。
4、接待服务人员条件：
（1）品行优良，身体健康，形象好。
（2）身高：1.6米以上。
（3）年龄：45岁以下，会讲普通话。
（4）经过正规的专业培训，熟悉会务和贵宾的基本接待。
（六）电梯设备
1、服务范围：机关院2台电梯、机关二院2台电梯。
2、服务内容：电梯运行管理；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备进行日常维护保养，具体如下：
①运行状况的检测、调试。
②轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效。
③减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准。（减速箱油温不高于85℃,电机轴头温度不高于55℃)
④制运器间隙均匀，制动灵活可靠。
⑤控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测。
⑥选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试。
⑦导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正。
⑧机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，随时检查清理。
⑨各部位绝缘阻值大于0.5MΩ,接地阻值不大于4Ω。
3、服务要求：
①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；各种运行状态、维护保养和巡视检查记录齐全归档。
②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；
③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，定期进行设备维护和保养，电梯每年年检一次，年检合格；
④轿厢、井道保持清洁卫生；轿厢每天清洁，每半月抛光打油一次，每天更换地垫；
⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因，及时处理；如需专业人员维修，应立即与维保公司取得联系，及时排除故障。
4、其他约定
①电梯须另聘具有资质的专业公司进行维保。聘请公司由甲方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由甲方、乙方、维保公司三方签订；
②乙方负责每年的电梯年检；
③乙方负责购买电梯安全综合险；
④维保合同签订后，由乙方负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作。如因服务、监管不到位，导致设备损坏、人员伤亡等重大事故发生，乙方承担全部法律和经济责任。
（七）保密管理
******公安局机关大院内的工作安全和信息安全，物业公司应加强保密管理工作。
2、建立保密制度：根据国家有关保密法律法规，结合机关大院的实际情况，制定切实可行的保密制度，明确保密工作职责、保密范围、保密等级和保密措施等。
3、加强保密培训：对物业公司工作人员进行保密培训，提高他们的保密意识和能力。定期组织保密知识讲座，使工作人员充分了解保密法律法规，增强自我保护意识。
4、签订保密协议：与服务单位签订保密协议，明确保密要求和违约责任。加强对服务单位的保密管理，确保其遵守相关法律法规和协议。
5、应急处理机制：建立保密事件应急处理机制，确保在发生泄密事件时能够迅速采取措施，最大限度地减少损失。
（八）其他要求
1、物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、无事故；时时、处处维护甲方良好的形象。
2、对乙方“三防”的要求：乙方应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项设备损毁事件发生。因乙方管理不善或工作人员失误造成的损失由乙方承担全部责任，对于经济损失在壹拾万元以上的，除照价赔偿恢复外，一次性罚款贰万元。
3、因乙方服务人员在合同期内出现安全事故、工伤或职业病事故、违法犯罪、各类纠纷等情形给甲方造成损失的，乙方还应承担违约和赔偿责任。关于违约金的支付或者赔偿责任的承担，甲方有权从任何一笔付款中扣除相关金额，应付款不足以扣除的，乙方应当予以补足。
4、乙方应负责其工作人员的社会保险和意外伤害险的购买及手续办理，如在服务过程中出现人员造成自身或他人伤亡等意外、安全事故均由乙方承担相关责任和费用，不得以任何理由向甲方提出索赔要求。
5、乙方及时足额发放包括但不限于人员工资、加班费及福利等应当支付的人工费用，不得因上述费用发放不及时，导致发生甲方项目无法正常进行或引发纠纷、造成影响等事件发生。如发生一起，由乙方承担所有损失及对甲方的赔偿，且甲方有权终止合同。
6、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由乙方承担。
7、乙方无权对外收费。如自行收费，一经发现，由甲方对其处自行收费金额5倍以上的经济处罚。
8、乙方无权处置属于甲方所有的物业设施；管理期间不能擅自使用和租借物业设施（包括会议室、住房等），一经发现，由甲方按甲方租用标准5倍以上进行经济处罚。
9、乙方负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、无损坏，按时发放到位；乙方可根据需要订阅部分报刊、杂志，但费用自理。
10、物业管理用房提供：由甲方按照工作性质和工作实际需求，提供适当合理的物业办公和管理用房。员工宿舍根据工作岗位需要******居住。
11、物业管理饮食安排：餐饮自理。
12、乙方水电费的分担及收缴：具体分担及收缴由甲方约定******办公室禁用非正常配备的大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等。
13、设备的维护与维修：物业公******消防设施、水泵的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换和其它500元以下的单项维修。小型维修费报价固定安排1万元/年。
14、公共区域保洁应包含公共卫生间易耗品，如洗手液等。
15、物业公司负责承担绿化所需肥料、农药费用，补种费用由甲方负责。
16、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。
17、如遇政府政策性调整（如人员最低工资、保险等）需要增加相关费用，由中标方按政策向甲方提出书面申请，由甲方向政府相关职能部门申报，职能部门批准后，按批准情况办理。
5.2.2人员配置
| 开福分局机关一院人员配置 |
| 序号 | 岗位 | 人员配置 | 岗位职责 |
| 1 | 项目经理 | 1人 | 全面负责本项目管理工作 |
| 2 | 综合 | 1人 | 负责日常事务工作 |
| 3 | 会务员 | 1人 | 负责会务服务工作 |
| 4 | 保洁员 | 8人 | 保洁班长1人；办公楼1-2楼、8楼作战会议室、国保卫生1人；办公楼5-8楼卫生1人；办公楼******办公室和备勤室卫生1人；宿舍区、办公楼后面、车库、篮球场卫生1人；办公楼前面、出入口引桥卫生1人；警察之家、警体馆卫生1人；书吧服务及卫生1人。 |
| 5 | 保安员 | 9人 | 保安班长1人；门岗2人；大厅岗长白班2人、晚班1人；车辆指挥岗1人；巡逻岗1人；替休1人。 |
| 6 | 工程维修 | 1人 | 负责日常工程维修 |
| 7 | 绿化员 | 1人 | 负责日常绿化养护工作 |
| 合计 | | 22人 | |
| |
| 开福分局机关二院人员配置 |
| 序号 | 岗位 | 人员配置 | 岗位职责 |
| 1 | 项目经理 | 1人 | 全面负责本项目管理工作 |
| 2 | 综合 | 1人 | 负责日常事务工作 |
| 3 | 会务员 | 1人 | 负责会务服务工作 |
| 4 | 保洁员 | 5人 | 保洁班长1人；法制办办案大厅1人；外围和地下车库1人；办公楼2-3楼1人；办公楼4-5楼1人。 |
| 5 | 保安员 | 8人 | 保安班长1人；大门岗2人；大厅岗长白班1人；巡逻岗（******消防监控室值班2人；替休1人。 |
| 6 | 工程维修 | 1人 | 负责日常工程维修 |
| 7 | 绿化员 | 1人 | 负责日常绿化养护工作 |
| 合计 | | 18人 | |
